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Sie wollen Geld. Die Bank will Sicherheit.
Was Sie sich leisten wollen, ist Ihre Sache. Was Sie sich leisten können, dann schon nicht mehr. Weil Sie dafür meist Ihre Bank brauchen. Aber die braucht zuerst eine Sicherheit. Die gibt zum Beispiel ein Grundstück. Indem nämlich für die Bank eine Grundschuld eingetragen wird. Oder eine Hypothek. Die ist allerdings eher selten. Eine Eigentumswohnung tut’s natürlich genauso.

Und selbst Ihr Erbbaurecht können Sie mit einer Grundschuld belasten. Allerdings muss der Grundstückseigentümer normalerweise damit einverstanden sein. Erstaunlich, aber wahr: Eine Grundschuld können Sie sogar für ein Objekt eintragen lassen, das Sie erst kaufen wollen. Vorausgesetzt, der Verkäufer spielt mit. Was für ihn eigentlich keinerlei Risiko bedeutet. Weil der Notar entsprechende Sicherheiten einbaut. Wie hoch Ihre Immobilie dann belastet werden kann, hängt ganz von ihrem Wert ab. In der Regel akzeptiert die Bank eine Beleihung nur mit einem Abschlag von dem vollen Wert. Aber ganz ohne Eigenkapital geht es sowieso nur selten. Bestehende Belastungen spielen natürlich ebenfalls eine Rolle. Denn wenn an Ihrem Objekt bereits eine Grundschuld eingetragen ist, bleibt der Bank nur noch der Restwert als Sicherheit. Auch bestehende Vorkaufsrechte oder Wohnungsrechte für Verwandte können sich wertmindernd auswirken. Fast immer fordert die Bank dann, dass Ihre Familie mit ihrem Recht zurücktritt. Zugunsten der neuen Grundschuld. Sie ahnen’s schon: Ein so komplexes Thema besprechen Sie am besten ausführlich mit Ihrer Bank und Ihrem Notar.

Die Grundschuld, das unbekannte Kapitel.
Soweit sind Sie mit Ihrer Bank einig. Fehlt also noch die Grundschuld, die Sie beim Notar bestellen. Zwar gibt die Bank den Inhalt der Urkunde meist vor. Aber Ihr Notar kann Ihnen genau erklären, was das alles nach sich zieht. Zum Beispiel hat die Bank damit das Recht, das Grundstück zu versteigern, wenn Sie nicht bezahlen. Für diesen Fall lässt sich jede Bank übrigens noch zusätzlich ein Anrecht auf Ihr Privatvermögen einräumen. Und zwar durch ein sogenanntes Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Das heißt, die Bank kann auch auf Ihr anderes Vermögen zugreifen. Und: Sie braucht nicht zu klagen, um an ihr Geld zu kommen. Zugegeben, das klingt nicht angenehm. Aber die Bank trägt auch ein hohes Risiko. Und als Kompensation sind die Darlehenszinsen in der Regel viel günstiger als ohne Urkunde vom Notar. Trotzdem sollten Sie genau wissen, unter welchen Voraussetzungen sie von ihren Sicherheiten Gebrauch machen kann. Das steht nämlich in der so genannten Zweckbestimmungserklärung. Darin wird genau festgelegt, welche Beträge durch die Grundschuld gesichert werden. Denn nicht selten kommen zu diesem einen Kredit irgendwann noch andere dazu. Etwa, wenn Sie sich später mal ein Auto kaufen.

Auch wenn die Zweckerklärung direkt mit der Bank vereinbart wird – den Rat eines Unparteiischen sollten Sie in Anspruch nehmen. Immerhin können Sie sich darauf verlassen, dass mit Ihrem Notar alles juristisch korrekt läuft.  Noch etwas: Eine Grundschuld können Sie auch öfters verwenden. Selbst wenn Sie Ihren Kredit zurückbezahlt haben, ist es oft sinnvoll, die Grundschuld nicht gleich löschen zu lassen. Was übrigens sowieso nicht automatisch passiert. Damit haben Sie schon eine Sicherheit, wenn Sie wieder einen Kredit brauchen. Aber keine Extra-Kosten.

Keine Bank ohne Notar.
Wo es für Sie um viel Geld geht, ist meist noch ein Dritter mit von der Partie: Die Bank. Doch die möchte ihre Sicherheiten nicht irgendwann. Sondern sofort. So dass keine Schutzlücken entstehen. Deshalb wickelt der Notar einen Kaufvertrag nicht nur in Ihrer beider Sinne ab. Sondern als Unparteiischer berücksichtigt er auch die Interessen der Bank. Vorausgesetzt, sie hat ihn dazu beauftragt. Beispielsweise dann, wenn diese – im Falle eines Verkaufs – ihren Eintrag im Grundbuch löschen lassen soll. Was der Notar erst dann veranlasst, wenn der Bank der vereinbarte Anteil am Kaufpreis ganz sicher ist. Und falls, umgekehrt, die Grundschuld für den Käufer mal nicht schnell genug im Grundbuch eingetragen werden kann, hilft der Notar mit einer Bescheinigung. Überhaupt gibt die Tatsache, dass der Notar unparteiisch ist, allen Beteiligten Sicherheit. Auch wenn die Bank das Vorhaben des Käufers finanziert. Der Notar kann nämlich sicherstellen, dass mit dem Kredit nichts anderes als der Kaufpreis bezahlt wird. Zu guter Letzt bedeutet der Kontakt der Notare und Notarkammern mit den Banken für Sie, dass alles rechtens ist. Auch wenn vieles schon vorgedruckt und standardisiert ist.

Kommen wir nun zu den Kosten: Mal angenommen, Sie belasten ein Objekt mit 150.000 €, dann kostet Sie die Grundschuld beim Notar 360 €. Nimmt die Bank weniger Sicherheit in Kauf und verzichtet auf die Zwangsvollstreckungsunterwerfung, wird’s günstiger. Sinnvoll ist das allerdings nur in besonderen Fällen.



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